03/2020 Mandanteninformation: Corona und Gewerberaummietverhältnis |  Auch und gerade in Krisenzeiten stehen wir unseren Mandanten mit unserer juristischen Expertise gerne mit ...

Mandanteninformation: Corona und Gewerberaummietverhältnis

Auch und gerade in Krisenzeiten stehen wir unseren Mandanten mit unserer juristischen Expertise gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Wir informieren Sie daher gerne zum Thema “ Corona und Gewerberaummietverhältnis “ wie folgt:

Aufgrund der aktuellen Entwicklung im Zuge der Corona-Krise werden wir vermehrt mit der Frage konfrontiert, ob der Gewerbemieter zur Mietzahlung trotz Schließungsanordnung verpflichtet ist.

Zunächst ist zur Beantwortung dieser Frage voranzustellen, dass es eine vergleichbare Situation in Deutschland noch nie gegeben hat. Daher finden sich auch keine gerichtlichen Entscheidungen, die die Frage schon einmal zu entscheiden hatten. Insoweit kann seriöser Weise keine rechtliche Beratung ausschließen, dass für den nun vorliegenden Fall von den Gerichten letztlich eine ganz besondere neue Würdigung vorgenommen werden kann.

Des Weiteren ist bei Dauerschuldverhältnissen in Krisenzeiten den Parteien grundsätzlich zu empfehlen, nach einer individuellen – partnerschaftlichen – Lösung zu suchen, die den Gesamtumständen gerecht werden kann. Dies dürfte insbesondere dann geraten sein, wenn sich die bisherigen öffentlichen Maßnahmen als nicht ausreichend erweisen und die Kontaktsperren um ein Vielfaches verlängert werden sollten.

Ungeachtet dessen hatte sich allerdings der Bundesgerichtshof – zuletzt im Jahr 2011 – zu dem Fall des gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten dahingehend positioniert, dass im Rahmen des Gewerberaummietvertrages grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Pachtsache trägt. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinn erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt im Grundsatz auch in Fällen nachträglicher gesetzgeberischer oder behördlicher Maßnahmen.

Dies gilt nur dann nicht, wenn die durch die gesetzgeberischen Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjektes in Zusammenhang steht. Hingegen fallen Maßnahmen, die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebes ergehen in das Verwendungsrisiko des Pächters.

Insbesondere aber können Gewerberaummietverträge Regelungen enthalten, die das Verwendungsrisiko anders verteilen oder eine Zusicherung bzw. Garantie der Nutzung zum vereinbarten Zweck enthalten. Daher ist immer auch der jeweilige Einzelfall zu prüfen und ein Blick in den jeweiligen Vertrag geboten.

Zudem werden wir zur Zeit im Rechtsalltag mit der Argumentation konfrontiert, dass die nun verhängten Erlasse zur Schließung von Einzelhandelsgeschäften etc. einem Fall der “ höheren Gewalt “ geschuldet sind, für die grundsätzlich die Vorschriften des Allgemeinen Teils des BGB, die §§ 275, 326 BGB und die Grundsätze zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, nach § 313 BGB vorgehen, insbesondere dann, wenn und soweit der Vermieter vertraglich einen besonderen Verwendungszweck der Gewerberäume vereinbart hat. Da dann weder der Vermieter noch jemand anders in diesem Fall dem Mieter die Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck überlassen kann, bestünde eine objektive Unmöglichkeit, die den Vermieter von seiner Leistungspflicht befreie und dann im Gegenzug auch den Mieter von der Entgeltleistung befreien würde.

Wir erachten diese Argumentation nicht als völlig abwegig. Dennoch ist hiergegen zu berücksichtigen, dass der Vermieter keineswegs von seiner Leistungspflicht völlig befreit ist. Die Überlassung der Räume schuldet er weiterhin. So verbleiben Waren und Bestände ja vorerst in den Räumen. Dies stellt bereits eine Nutzung der Mietsache dar. Auch wenn der Mieter aufgrund der Erlasse seinen Einzelhandelsbetrieb einstellen muss, bedeutet dies nicht, dass er die Räume nicht nutzen darf. Er kann die vorübergehende Schließung auch für andere Arbeiten nutzen. Er könnte etwaig anstehende Renovierungsarbeiten vorziehen oder Inventurmaßnahmen ausführen. Jedenfalls bleibt die Verpflichtung zur Besitzüberlassung von dem Erlass völlig unberührt. Wir haben also allenfalls eine Leistungsstörung und kein völliges Leistungshindernis. Für diesen Fall haben wir allerdings im Gesetz mit den mietrechtlichen Regelungen besondere schuldrechtliche Bestimmungen, die als lex specialis grundsätzlich vorrangig sind. Insoweit wäre dann die oben zitierte Rechtsprechung zu § 536 BGB im Grundsatz zu beachten, wonach das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache bei der Gewerbemiete grundsätzlich der Mieter trägt.

Andererseits hatte keiner der bisher vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle annähernd die Dimension der jetzt ergriffenen aktuellen behördlichen Maßnahmen!

Daher wird von Mieterseite teilweise vorgebracht, die jetzige Situation als außergewöhnliche Lage unter den Rechtsfall des “ Wegfalls der Geschäftsgrundlage “ einzuordnen mit der Konsequenz, dass dann ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages bis hin zu einem Kündigungsrecht des Mieters bestehen könnte. Für diesen Fall wäre der Mieter von seiner Zahlungspflicht befreit.

Wir erachten eine solche rechtliche Bewertung jedoch derzeit noch als völlig spekulativ.

Jeder Mieter, der jetzt seine Miete nicht zahlt, geht bei Anwendung der bisherigen Rechtsprechung das Risiko ein, dass der Vermieter wirksam von seinem außerordentlichen Recht auf Kündigung Gebrauch macht und an dem Warenbestand des Mieters Vermieterpfandrechte geltend macht.

Der Mieter kann aber geltend machen nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Für Rückfragen zu diesem sowie zu anderen aktuellen Themen stehen wir Ihnen natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihre Rechtsanwälte Bürrig.Kanand.Willms.

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