Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung begründet Schutzrechte des Mieters

Die Beklagten des Rechtsstreites sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2. bewohnt mittlerweile die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemietete Wohnung erhielt der Kaufvertrag dabei eine Regelung, dass die Mieter ein lebenslanges wohnrecht haben. Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis und darf keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.
Im Jahre 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gem. § 573a I 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude wohnt, in dem – wie hier – nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind und er in der einen wohnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handele, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und die vorliegend geltend gemachte Kündigungsmöglichkeit ausschließt.
Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen auch die hohe Schutzbedürftigkeit der langjährigen Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Vom vereinbarten Kündigungsschutz mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung gem. § 573a BGB.

BGH, Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18