Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kundigung verbunden werden

Der BGH hat am 19.9.2018 entschieden, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gem. § 569 III 2 BGB lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit ihrem Zugang herbeigeführte Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend wieder entfallen.
Nach Auffassung des BGH hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle aber nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung “ ins Leere ginge“. Es gehe um einen einheitlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), der nicht in einzelne Bestandteile aufgespalten werden könne.

Aus diesen Gründen hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüfen kann, ob die jeweils hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen an das Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleichung der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf eine ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt.

BGH, Urteil vom 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17